Assetmanagement en huurbeleid
Blogreeks
Inkomensafhankelijke huurverhoging; doen of niet?
Asset management bij woningcorporaties, gewoon aan de slag?
Asset Management is in de eerste plaats hét modewoord van 2015 in vastgoedsturing bij corporaties. Maar wat kun je ermee? En hoe begin je met Asset Management?
Wat is Asset Management?
Asset Management is de brug tussen het strategisch niveau van de portefeuillestrategie en het operationeel niveau van property management.
Sturen op rendement staat centraal Bij Asset Management. Volgens ons wil je met Asset Management het sturen op rendement gemeengoed laten worden in je organisatie. Maar wat is rendement bij een vastgoedbedrijf met een maatschappelijke doelstelling? Het gaat niet alleen om het financiële rendement van investeringen in vastgoed, maar in de eerste plaats om het maatschappelijke rendement. “Kijken als een belegger, handelen als een woningcorporatie” is een adagium dat hierbij past.
Driekamermodel; laat je meerwaarde zien
Het Driekamermodel is een mooi instrument om inzicht te krijgen in zowel het maatschappelijk als het financieel rendement van vastgoed. Met dit model kijk je steeds vanuit de invalshoeken van maatschappij, vastgoed en vermogen. Als je beslissingen neemt met inzicht vanuit deze 3 gezichtspunten, dan kun je als corporatie aan iedereen je meerwaarde laten zien. Het Driekamermodel is in de eerste plaats een denkmodel, het is toepasbaar binnen elk organisatiemodel. De eerste stappen in het werken hiermee kun je zetten door in al je vastgoedbeslissingen te gaan sturen op (financieel en maatschappelijk) rendement. Ga ervaring opdoen! Zo wordt in je organisatie de mindset gericht op rendement.
Beginnen met sturen op rendement
Rendementsdenken is nog geen gemeengoed in je organisatie? Je kunt snel stappen zetten zonder het proces van vastgoedsturing en de organisatie opnieuw in te richten.
Quick wins:
1. Ondersteun vanaf nu alle vastgoed(des)investeringsbeslissingen met rendementsgegevens:
- Een rendementsparagraaf wordt standaard bij elke aankoop, verkoop, renovatie en nieuwbouw met een NAR en IRR.
2. Zorg dat in het investeringsstatuut investeringsnormen opgenomen zijn.
- Wat is marktconform direct rendement en wat is het gerealiseerd direct rendement?
- Wat laten we liggen en is dat dan maatschappelijk rendement of inefficiëntie?
3. Breng in beeld wat in je organisatie onder maatschappelijk rendement wordt verstaan. Denk hierbij aan thema’s als leefbaarheid en betaalbaarheid.
- Geef aan hoe dit meeweegt in de totale afweging bij vastgoedsturing.
Onbetwistbare cijfers en andere vervolgstappen
Als je met de eerste stappen aan de slag gaat, komt ook meteen de zorg voor onbetwistbare data naar boven. De basisinformatie moet op orde zijn om goede input te kunnen geven in de vastgoedsturing. Denk aan vierkante meters gbo, onderhoudsconditie, marktwaarde verhuurde staat, mutatiegraad, beheerkosten en onderhoudskosten. En als de data goed op orde zijn, kun je op grond hiervan een top 20 van slechtst en best scorende complexen opstellen of kwadrantanalyses maken. Volgende stappen kunnen dan alsnog zijn om de processen opnieuw in te richten. Je moet immers eerst de informatievoorziening op orde hebben, voordat je kunt beginnen met het verankeren van het rendementsdenken in je organisatie.
Door Koen van Sleeuwen (Mooi Nederland Advies) en Ritske Dankert (De Corporatiestrateeg). Dit is blog 1 in een serie van 5 blogs over Asset Management en Huurbeleid, die tweewekelijks wordt gepubliceerd.
Koen van Sleeuwen is interim-manager, procesmanager en adviseur. Koen van Sleeuwen richt zich op de implementatie van vastgoedsturing bij woningcorporaties met Portefeuillemanagement en Asset Management. Hij kan begeleiden bij de uitdaging om richting stakeholders het maatschappelijk en financieel rendement in beeld te brengen, bijvoorbeeld aan de hand van het Driekamermodel.
Ritske Dankert is adviseur bij De Corporatiestrateeg, dé specialist in corporatiebeleid. De Corporatiestrateeg doet beleidsonderzoek, brengt beleidskeuzes terug tot de essentie en helpt om vastgesteld beleid uit te voeren.